房贷利率重新定价，明年利率水平保持不变
编辑： 2019-12-30 09:13:21 国内 25中国人民银行28日发布公告，明年3月1日至8月31日，购房者之前跟银行签订的个人商业房贷利率合同，有可能要重新洽谈。公告中指出，2020年1月1日前，金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款)，客户可以与金融机构协商决定房贷利率:是按照固定利率还是转为LPR定价。
利率基准只能转换一次
LPR通俗指市场化的贷款基准利率,2019年8月17日,央行发布改革完善贷款市场报价利率(LPR)形成机制公告,新增贷款利率转向以LPR定价执行。LPR实行之前,央行贷款基准利率是各大银行房贷利率的标尺。此次公告,主要明确的是存量浮动利率贷款定价基准的问题,特别是个人住房贷款利率如何转向LPR定价。
公告中首先明确,2020年1月1日起,各金融机构不得签订参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款合同。这意味着存量浮动利率贷款定价正式“换锚”LPR定价。
针对2020年1月1日前金融机构已发放的和已签订合同但未发放的参考贷款基准利率定价的浮动利率贷款(不包括公积金个人住房贷款),也就是存量浮动利率贷款,会从2020年3月1日起,金融机构与存量浮动利率贷款客户就定价基准转换条款进行协商,将原合同约定的利率定价方式转换为以LPR为定价基准加点形成(加点可为负值),加点数值在合同剩余期限内固定不变;也可转换为固定利率。
也就是说,定价基准选择固定利率还是“LPR加点”,借款人可以与银行协商,但借款人只能有一次选择权,转换之后不能再变。已处于最后一个重定价周期的存量浮动利率贷款可不转换。而且公告还规定了选择期限,存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。
存量房贷
明年利率水平保持不变
购房者普遍关注的问题是,与银行重新签订合同时,应该选择固定利率还是“LPR加点”呢?就目前的市场利率情况来看,差别并不是很大,长远来看,业内预测利率处在下行期,“LPR加点”的形式或许选择会更多。
无论选择哪种方式,存量房贷在2020年利率水平保持不变。公告显示,为贯彻落实房地产市场调控要求,存量商业性个人住房贷款在转换时点的利率水平应保持不变。
如果存量浮动利率贷款转换为固定利率,转换后的利率水平由借贷双方协商确定,其中商业性个人住房贷款转换后利率水平应等于原合同最近的执行利率水平。
如果存量浮动利率贷款定价基准转换为LPR,除商业性个人住房贷款外,加点数值由借贷双方协商确定。商业性个人住房贷款的加点数值应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月发布的相应期限LPR的差值。从转换时点至此后的第一个重定价日(不含),执行的利率水平应等于原合同最近的执行利率水平,即2019年12月相应期限LPR与该加点数值之和。之后,自第一个重定价日起,在每个利率重定价日,利率水平由最近一个月相应期限LPR与该加点数值重新计算确定。
两种定价
目前利率水平基本持平
此前你的房贷执行“央行基准利率×(1+浮动比例)”,现在将转换为“LPR基础利率+基点”的计算公式,其中,基点和以前的浮动比例一样,一经确定就不再更改。但在2020年,转换前后利率保持不变,此后每年根据重新定价时的最新LPR报价+基点,确定当年的房贷利率。
比如,若某笔商业性个人住房贷款原合同期限20年,剩余期限为8年,原合同约定的利率为5年期以上贷款基准利率上浮10%,现执行利率为4.9%×(1+10%)=5.39%。2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。如果借贷双方确定在2020年3月30日转换定价基准,且重定价周期仍为1年,重定价日仍为每年1月1日,那么加点幅度应为0.59个百分点(5.39%-4.8%=0.59%)。2020年3月30日至12月31日,执行的利率水平仍是5.39%(4.8%+0.59%)。在此后的第一个重定价日,即2021年1月1日,按照重新约定的重定价规则,执行的利率将调整为2020年12月发布的5年期以上LPR+0.59%,此后每年以此类推。
10月8日之前,青岛多家银行的首套房贷利率,多是在基准利率(4.9%)的基础上上浮15%,即5.635%。10月8日起,新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率(也就是LPR)为定价基准加点形成。岛城多家银行按照当月最新LPR加点的方式进行个人住房贷款审批。工商银行、农业银行、中国银行、青岛银行、邮储银行、中信银行等均执行首套房贷利率LPR+83.5BP(5.635%)、二套LPR+108BP(5.88%),与新政施行前的首套执行上浮15%、二套执行上浮25%基本持平。
整体趋势
预期LPR定价被看好
中国人民银行有关负责人表示,目前接近90%的新发放贷款已经参考LPR定价,但存量浮动利率贷款仍基于贷款基准利率定价,不能及时反映市场利率变化,不利于保护借贷双方的权益。为进一步深化LPR改革,人民银行推进存量浮动利率贷款定价基准平稳转换。
对于国内购房者来说,到底要不要将贷款基准利率切换为LPR?或者干脆来一个固定利率?
一家国有银行青岛市分行的理财经理尹先生表示,LPR定价模式是利率市场化的进一步体现,也是金融发展完善的表现。在英美等国家,购房者也有固定利率和市场利率定价加点两种选择,而且随着每年利率的浮动变化,购房者觉得利率不合适的时候,还可以找其他的金融机构进行置换,在卖房的时候甚至可以将房贷也直接过渡给购买者。“随着利率市场化速度的加快,相信国内也会出现更多的贷款类金融产品。”尹先生说,经济越发达,利率水平越低,这是国际通行现象。目前国内贷款利率处于较高水平,长期来看大概率会是下跌的。
简普科技大数据研究院李万斌认为,12月20日,最新一期的LPR报价没有发生变化,但考虑到目前的经济形势,未来仍有着下行的空间。在多地放松人才政策、市场资金面比较宽松的情况下,明年银行房贷利率大概率会随LPR下调。不过,下调的幅度和速度都会比较平缓,平稳发展仍将是2020年房地产市场的主旋律。
不仅对于个人贷款利率未来预期向好,LPR定价也有利于降低企业的融资成本。中国民生银行首席研究员温彬表示,自今年8月份推出LPR新机制以来,1年期LPR利率已累计下降16个bp(基点),以LPR为定价基准的新增信贷利率稳步下移,企业综合融资成本呈现下降态势。